Одиноким предоставляются апартаменты

Термин «апартаменты» уже не вызывает удивления у потенциальных покупателей. Они деловито взвешивают все за и против владения апартаментами: плюсом является более низкая по сравнению квартирами цена, а к минусам относятся неясный статус недвижимости, сложности с постоянной регистрацией, ипотечные ставки и налоги выше средних. Что происходит с этим форматом сейчас?

Исследование на тему, кого интересуют апартаменты, провел не так давно портал IRN.ru. Больше всего участников опроса (24,3%) считают, что апартаменты привлекательны для инвесторов. «Апартаменты - ​удачный объект для вложений. Они продаются за меньшие деньги, чем традиционные квартиры, а сдаются по такой же арендной ставке - ​доходность апартаментов, особенно в проектах с гостиничным сервисом, достигает 9-12% в год», - ​говорит генеральный директор компании «Волей Гранд» Алексей Яшин (застройщик многофункционального комплекса с апартаментами Match Point).

По мнению проголосовавших, апартаменты хорошо подходят бизнесменам как «квартира для пиджака» - ​дополнительное жилье недалеко от работы. Этот вариант набрал 22,1% голосов. Третью строчку разделили студенты/начинающие специалисты, а также холостяки - ​по 20,7%.

А вот для семейной жизни апартаменты подходят в наименьшей степени, уверены участники онлайн-голосования. Ответы «семьям без детей» и «семьям с детьми» набрали всего 6,5 и 3% соответственно.

Первичный рынок апартаментов относительно рынка жилья невелик: по подсчетам компании «Миэль-Новостройки», он занимает 14,4% общего предложения новостроек (совокупное предложение в столице - ​2,89 млн м², из них 416 тыс. м² апартаментов). На рынке экспонируется 45,3 тыс. лотов, из них 7,4 тыс. апартаментов.

Бесспорный лидер по числу новостроек с апартаментами - ​ЦАО с 42,9% предложения от общегородского. Второе и третье место занимают САО и СВАО (по 13,4%). В ЦАО больше всего апартаментов в продаже (30,7% всего предложения). В САО реализуется 20,2% лотов, в СВАО - ​16,1% всех апартаментов.

Феномен популярности Центрального округа управляющий партнер компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая объясняет спецификой формата апартаментов. Земельный ресурс в ЦАО ограничен. Новое строительство зачастую вовсе запрещено. Единственным выходом становится реконструкция старых зданий, где чаще всего реально разместить апартаменты: к ним предъявляются более лояльные нормативные требования, чем к жилью.

Больше всего проектов с апартаментами относятся к бизнес-классу. «Если рассмотреть распределение предложения апартаментов по классам, то наибольший объем приходится на бизнес-класс - ​287,7 тыс. м², - ​подтверждает это генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Наталья Шаталина. - ​Объем предложения в комфорт-классе равняется 125,9 тыс. м² (10,1%). Минимальное предложение представлено в экономклассе - ​всего 2,8 тыс. м² (не превышает 1,1%). «Орехово. Дом у парка» - ​единственный на рынке проект экономкласса с апартаментами».
В I полугодии 2017 года на первичном рынке недвижимости стартовали продажи 14 апартаментов. «Девелоперская активность сопоставима с аналогичным периодом прошлого года. Тогда стартовали продажи 16 новых объектов, в составе которых были апартаменты. При этом за последние полгода объем предложения апартаментов увеличился на 12,1%», - ​отмечает Мария Литинецкая.

Темпы реализации апартаментов такие же, как продажи аналогичных по характеристикам жилых проектов. Для массового сегмента это около 15-20 лотов в месяц, для бизнес-класса - ​четыре-восемь лотов, в премиум-сегменте - ​два-три лота, в «элитке» - ​примерно одни апартаменты в месяц.

Для сделок с апартаментами имеют значение те же факторы, что и для жилья: цены, транспортная доступность, уровень инфраструктуры. При этом апартаменты в среднем на 10-20% дешевле, чем квартиры. Поэтому даже если в проекте представлены оба формата, апартаменты часто продаются лучше, чем традиционное жилье.

По данным аналитиков компании Bon Ton Realty, за полгода 2017 года апартаменты продавались на 40% активнее по отношению к тому же периоду прошлого года. Наибольшим спросом пользуются лоты площадью от 18 до 30 м² (45%), востребованны и объекты площадью 36-55 м² (35%).

В комфорт-классе пользуются популярностью недорогие одно- (от 20 до 40 м²) и двухкомнатные (от 52 до 60 м²) апартаменты, зачастую с отделкой. Стоимость - ​4,6 и 7,6 млн руб. соответственно. Это комплексы около метро, в районах с развитой социальной инфраструктурой и имеющие внутреннюю инфраструктуру.

В бизнес-классе актуальны однокомнатные апартаменты площадью от 29 до 45 м² по цене от 6 до 12 млн руб. В премиум-классе быстрее всего реализуются апартаменты средней площади 70 м² стоимостью примерно 32 млн руб.

Рыночный интерес к такому формату подтверждает проект бизнес-класса ONLY. Как рассказывает коммерческий директор девелоперской компании Central Properties Евгений Большаков, «за две майские недели, которые были рабочими, мы подписали с нашими клиентами 39 договоров долевого участия. В июне - ​уже 65, а в «сонном» июле - ​27 ДДУ». Конечно, многое зависит от проекта, но тенденция очевидна.

Главная проблема формата - ​законодательная неурегулированность. «Апартаменты реализуются по более привлекательной стоимости, нежели квартиры. Это объясняется тем, что в помещениях нельзя зарегистрироваться на постоянной основе, - ​утверждает руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ-Недвижимость» Юлия Иванова. - ​Не первый год на разных уровнях - ​как московском, так и федеральном - ​обещают эту проблему решить, но воз и ныне там».

В результате комплексы апартаментов имеют самые различные правовые формы и столь же причудливое налогообложение. Как поясняют в компании Bon Ton Realty, правовой статус апартаментов напрямую связан с налогом на кадастровую стоимость и уровнем коммунальных платежей. На сегодняшний день потребители выбирают в основном апарт-отели или апартаменты гостиничного типа. В этом формате (в отличие от многофункционального комплекса) удастся получить регистрацию по месту пребывания.

Изменения, внесенные 28 сентяб­ря 2016 года в Закон города Москвы от 19 ноября 2014 года № 51 «О налоге на имущество физических лиц», снизили ставку налога на имущество в отношении апартаментов, расположенных в торгово-офисных зданиях (многофункциональных комплексах). Ранее ставка для таких апартаментов составляла 2% кадастровой стоимости. Принятым законом для них установлена пониженная ставка 0,5% за первые 150 м² площади (если площадь самих апартаментов не превышает 300 м²). К последующим 150 м² будет применяться ставка, действующая в отношении торгово-офисной недвижимости (в 2016 году - ​1,3%).

26 октября 2016 года мэр Сергей Собянин подписал два постановления столичного правительства: «О порядке формирования реестра апартаментов для целей предоставления льготы по налогу на имущество физических лиц» и «Об утверждении реестра апартаментов для целей налогообложения». Льгота предоставляется в отношении одних апартаментов в собственности физического лица, которые одновременно удовлетворяют следующим условиям:

1) апартаменты расположены в здании, которое включено в реестр апартаментов, утвержденный постановлением Правительства Москвы;
2) площадь апартаментов не превышает 300 м²;
3) кадастровая стоимость 1 м² апартаментов не менее 100 тыс. руб.;
4) апартаменты не являются местом нахождения организации;
5) апартаменты не используются налогоплательщиком в предпринимательской деятельности.

Но все это полумеры. Чтобы апартаменты влились в ряды новостроек, необходимо решить проблему кардинально. А этого пока не происходит. «Будущее сегмента во многом будет зависеть от законодательных изменений, - ​убеждена Наталья Шаталина. - ​В очередной раз появились новости о том, что апартаменты планируют уравнять в правах с квартирами. Следовательно, есть два варианта развития событий. Если апартаменты поставят на одну доску с квартирами, они станут жилыми помещениями и полноценными участниками рынка. Постепенно разница в стоимости между квартирами и бывшими апартаментами нивелируется».

Допустим, апартаменты не будут приравнены к квартирам. При таком раскладе им придется выдерживать жесткую конкуренцию со стороны жилых комплексов, так как предложение на столичном рынке постоянно растет (по итогам мая был достигнут рекордный показатель 2,7 млн м²), а минимальный бюджет покупки уменьшается.

«В любом случае апартаменты свою нишу сохранят: у формата есть целевая аудитория. Не для всех покупателей вопрос постоянной регистрации приоритетный. Апартаменты будут подстраиваться под борьбу с квартирами. Не исключено, что застройщики апарт-проектов начнут кооперироваться с банками, чтобы разрабатывать совместные программы и предоставлять более выгодные условия по ипотечным кредитам (сейчас ипотека на апартаменты дороже, чем на квартиры)», - ​размышляет Наталья Шаталина.

«Легализация» апартаментов подразумевает в первую очередь оформление постоянной регистрации, добавляет Мария Литинецкая. Согласно инициативе властей, апартаменты будут фигурировать как жилые помещения в домах смешанного использования или входить в многофункциональное здание.

«Подобное нововведение однозначно повысит спрос, ведь именно отсутствие прописки отталкивало многих клиентов. Но «коммуналку» и налоговые платежи для «легализованных» апартаментов собираются установить как для нежилого фонда. Логичный вопрос: если помещение жилое, почему приходится оплачивать налоги и коммунальные услуги в больших размерах? Учитывая, что налоговая ставка доходит до 2% кадастровой стоимости, многие клиенты не решатся на покупку, несмотря на наличие московской прописки», - ​полагает руководитель «Метриум Групп».

Сегодня есть примеры перевода апартаментов в жилую недвижимость в индивидуальном порядке, но тут собственников подстерегают свои трудности. Каждая заявка собственника рассматривается отдельно - ​самостоятельно сделать перевод, не имея опыта и знаний, практически нереально. Подача заявки на изменение статуса недвижимости облагается высокими пошлинами - ​от 20 тыс. руб. и выше. В случае отрицательного решения, эта сумма не возвращается независимо от причины отказа Департамента городского имущества.

«Легализовать» апартаменты удастся только в том случае, если они отвечают строительным нормам, предъявляемым к объектам жилой недвижимости. Скажем, в многофункциональных комплексах «Фили Град», «Вод­ный» и «Савеловский Сити» девелопер MR Group частично перевел апартаменты в жилье, поскольку здания соответствуют нормативам с точки зрения пожарной безопасности, по инсоляции, метражу комнат, ширине проемов в несущих стенах и другим характеристикам.

Таким образом, перевод апартаментов в жилье наиболее вероятен именно для многофункциональных комплексов, где есть как апартаменты, так и квартиры, поскольку застройщик изначально учел ряд требований к жилью.

Автор: Оксана Самборская
Фото: Shutterstock.com

Дайджест Недвижимости
Октябрь 2017 № 8 (125)