Квартиры VS офисы: срок окупаемости компактных офисов А класса начинается от 7 лет

Участники рынка недвижимости все чаще обсуждают тренд на отток инвесторов с рынка жилой недвижимости в коммерческий сегмент. Специалисты девелоперской компании COLDY подсчитали сроки окупаемости самых доступных по цене офисов. Также они объяснили, почему такие объекты становятся все более востребованными вариантами для вложения средств - как следствие, за год в структуре спроса доля небольших офисов увеличилась в два раза.

Компактные форматы сейчас востребованы не только на рынке жилья. В деловых центрах наблюдается тенденция ко все более мелкой нарезке площадей, благодаря чему в экспозиции появляются офисы метражом до 20 кв. м - порой по более низкой стоимости, чем квартиры в той же локации.

В офисном центре A класса N'ICE TOWER от COLDY, который находится на границе с Таганским районом, запланированы небольшие офисы площадью от 18 кв. м. «На старте продаж приобрести такой объект можно было за 5,2 млн рублей. При этом средняя ставка аренды 1 кв. м качественного офиса класса А в пределах ТТК составляет, по нашим оценкам, 35-40 тыс. рублей в год. Таким образом, ежемесячная ставка аренды может составить до 60 тыс. рублей, а окупаемость - без дополнительных затрат - 7-8 лет», - подсчитывает Василий Квливидзе, коммерческий директор девелоперской компании COLDY.

Сравнить данные по окупаемости можно с компактными апартаментам, которые предлагаются покупателям в расположенном по соседству комплексе N'ICE LOFT. Здесь стоимость приобретения самых доступных лотов составляет 5,8 млн рублей при 100%-ной оплате. С учетом средней ставки аренды студий в этой локации, равной в среднем 61 тыс. рублей в месяц (эта цифра обусловлена небольшим количеством предложений для найма), средний срок окупаемости без трат на возможный ремонт и оплату коммунальных услуг также равен 8 годам - при этом цена входа в соседний проект коммерческой недвижимости была ниже.

Эксперт отмечает, что частных инвесторов привлекает еще и потенциал подорожания офисов в процессе строительства. Согласно его наблюдениям, в зависимости от стадии проекта и перспектив развития локации рост цен может достигать 40%, чего сейчас не наблюдается на рынке жилья.

Если же рассматривать данные по Москве в целом, то период окупаемости небольших квартир еще больше. По данным портала «Мир квартир», на данный момент в столице средний показатель для самых компактных лотов, квартир-студий (без учета возможных трат на ремонт и коммунальные услуги), доходит до 15 лет при их средней стоимости около 8,5 млн рублей и ставке найма в 47 тыс. рублей. Доходность таких объектов находится на уровне 6,5% годовых.

Стоит учитывать, что цены на аренду офисных помещений, в том числе компактных размеров, будут расти - по оценкам участников рынка, до 15% по итогам нынешнего года. Сейчас в столице наблюдается рекордная вакантность офисов классов А и B - на данный момент свободными остаются лишь около 5-7% площадей. В результате наблюдается серьезный дефицит качественного предложения, даже с учетом новых объемов офисного строительства. Согласно наблюдениям эксперта COLDY, особенно заметно ставки аренды растут в локациях, где благодаря программе комплексного развития территорий появляются новые офисные кластеры.

Быстрая окупаемость и более высокая доходность являются основными факторами, из-за которых столичные инвесторы все чаще отдают предпочтение коммерческой недвижимости, в том числе мини-офисам. «Согласно нашей статистике продаж, в сравнении с началом осени прошлого года доля небольших лотов в общей структуре спроса на офисы выросла почти в два раза», - отмечает Василий Квливидзе.

О компании

COLDY - московский девелопер концептуальных проектов, реализующий объекты жилой и коммерческой недвижимости с 2003 года. COLDY - компания полного цикла, самостоятельно контролирующая все этапы реализации проектов. В составе холдинга есть собственный генподрядчик COLDY Construction и управляющая компания, которая занимается эксплуатацией построенных объектов недвижимости. В портфеле девелопера более 1 000 000 м2 жилой и коммерческой недвижимости и более 25 проектов.

В настоящее время на различных стадиях реализации находятся: бизнес-центр TALLER, деловой небоскреб N'ICE TOWER, комплекс апартаментов N'ICE LOFT, жилой комплекс премиум-класса «Дом 7 Даниловский», клубный дом «Хамовники 12».

Компания строит дома, где комфортно жить, и офисы, где хочется работать.