Рынок недвижимости ждут серьёзные структурные изменения

На рынке недвижимости идеальный шторм – впервые такое количество негативных факторов сошлось в одной точке одновременно: заградительные ставки по рыночной ипотеке, почти полное отсутствие льготной, ипотечный стандарт, запрещающий любимые застройщиками ипотечные «схематозы» и, в качестве вишенки на торте, запрет на проектирование квартир площадью менее 28 кв. м, заявил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко на форуме «Московского Бизнес Клуба» «Девелопмент будущего».

Впервые в истории рынок недвижимости так долго живет в условиях очень высокой ключевой ставки. Ставка достигала плюс-минус 20% годовых и в 2014, и в 2022 г., но тогда Центробанк уже через несколько месяцев начинал ее снижать, а сейчас уже больше года «ключ» только растет. Согласно последнему прогнозу Центробанка, ставка вернется к приемлемым для рынка недвижимости значениям, то есть опустится ниже 10% годовых, лишь в 2027 г. Однако это случится только в том случае, если мегарегулятору удастся вернуть и, главное, удержать инфляцию на целевом уровне 4%. Возможно ли это в принципе в нынешней геополитической ситуации, когда у правительства всегда найдется множество причин для наращивания денежной массы? Изменится ли – в лучшую сторону - внешнеполитический фон через два года? Хотелось бы, но вряд ли. Следовательно, дорогая рыночная ипотека с нами если не навсегда, то очень-очень надолго.

Причем если в период недоступной рыночной ипотеки в 2015 и 2022 г. гг. застройщики получали мощную поддержку со стороны государства в виде льготных ставок, то сейчас льготной ипотеки практически нет. Ипотеку с господдержкой под 8% с 1 июля власти свернули полностью, из IT-ипотеки исключили столичные агломерации, что свело на нет весь смысл этой программы. Условия семейной ипотеки также были ужесточены, кроме того, по ней заканчиваются лимиты и не факт, что до конца года выделят новые. Да, программа продлена до 2030 г., поэтому со следующего года лимиты появятся. Но на сколько их хватит – на квартал, на полгода?

Застройщики надеются на запуск новых льготных ипотечных программ – для врачей, для учителей, для молодежи т.п. Но, скорее всего, эти надежды тщетны: если даже адресную IT-ипотеку, призванную удержать в стране самых дефицитных специалистов, урезали до полного обессмысливания, то что уж говорить о более массовых программах.

Дело в том, что результаты льготных ипотечных программ полностью разочаровали государство в таком способе поддержки рынка. Льготная ипотека, которая должна была повысить доступность жилья для населения, привела лишь к двукратному росту цен и, соответственно, снижению его доступности.

Субсидирование ставок обходится бюджету в астрономические суммы, но значительная их часть идет в карманы инвесторам. Как выяснила Сетная палата, только с 2021 по 2023 г. более 100 тыс. заемщиков оформили два или более льготных ипотечных кредита на общую сумму 1,11 трлн руб.

При таком раскладе рынку вряд ли стоит рассчитывать на расширение ипотечной господдержки. А вот ее снижение вполне возможно – с целью сокращения льготных программ до 25% от общего объема выдач, как считает необходимым Минфин.

Впрочем, о дальнейшем ужесточении условий льготных программ власти открыто пока не заявляют. Зато уже точно известно, что с января 2025 г. вступит в силу разработанный ЦБ Ипотечный стандарт, который должен положить конец таким популярным на первичном рынке маркетинговым предложениям, как субсидированная ипотека от застройщика, траншевая ипотека, ипотека с кэшбэком и т.п. То есть всем тем схемам, с помощью которых застройщики сейчас пытаются поддерживать продажи и которые очень не нравится Центробанку, озабоченному стабильностью банковской системы. Ведь весь этот маркетинговый креатив так или иначе приводит к завышению стоимости квартир, а значит, банк получает на баланс актив, с помощь продажи которого на вторичном рынке не сможет покрыть свои убытки, если заемщик окажется неплатежеспособным.

Введение запрета на проектирование квартир площадью менее 28 кв. м также усугубляет ситуацию с продажами. Малогабаритные студии, будучи самым дешевым предложением на рынке, в последние годы пользовались бешеным спросом. Ясно, что продавать квартиры нормальной площади в таких же объёмах при сохранении текущего уровня цен девелоперы не смогут.

В общем, похоже, застройщикам все-таки придется придумать, как продавать квартиры нормальной площади и без ипотеки. В принципе, это вполне возможно – в начале нулевых ипотека тоже была 20%, и квартиры неплохо продавались. Правда, тогда цены на них были другие.