Новостройки Киевское направление

Много разного довелось повидать на своём веку Киевскому и Калужскому направлениям. Был период тихой, мирной, размеренной жизни в начале 90 х прошлого века, что было вызвано крайне малым предложением. Затем наступил период стагнации и даже падения на нижние строчки рейтинга популярности из-за катастрофически низкой пропускной способности основных магистралей. Но с началом нового века началось и возрождение - Газпром принёс «аромат больших денег» на Калужское направление, а московская мэрия всерьёз взялась за Киевское.

Язык до Киевского доведёт

Так что теперь, начиная разговор о юго-западном сегменте подмосковной недвижимости, вести его необходимо со следующих позиций: Калужское направление всерьёз и надолго обосновалось в тройке лидеров по числу новостроек и уровню спроса на них, а в спину Калужскому дышит и Киевское шоссе, считающееся сегодня самым современным и скоростным после фактически законченного ремонта трассы вплоть до Селятина и Алабина. В перспективе работы по реконструкции продолжатся, и, согласно планам, до Наро-Фоминска обновлённая магистраль доберётся к 2012-2013 году. Окончание реконструкции Киевского шоссе в пределах Московской области запланировано на 2015 год.

» Скорость имеет значение

С чем же, помимо вышеперечисленных фактов, ассоциируются у покупателя эти два направления? К сожалению, разброс мнений оказался велик: «Внуково», «стародачные места в Апрелевке и Ватутинках», «газпромовская вотчина в Мосрентгене», «мегастройка в Коммунарке», «уловистые точки на Пахре и Десне», «вода из Шишкина леса». Всего и не перечислишь. Пожалуй, лишь об одном упомянули буквально все опрашиваемые: Киевская и в гораздо меньшей степени Калужская трассы считаются сегодня одними из самых быстрых и наименее загруженных (пока!) в Подмосковье.

Зачем так часто вспоминать о скорости? Да просто большинство покупателей новостроек как раз и считает главным конкурентным преимуществом указанных направлений возможность быстро добраться от подмосковной квартиры до места работы в Москве. Скорость жизни увеличивается. Поэтому минусы - в виде достаточно высоких цен, небольшого объёма предложения новых качественных новостроек и не слишком развитой инфраструктуры местных населённых пунктов - не особо отпугивают клиентов девелоперских и риэлторских компаний. Возможно, именно в этом кроется причина того, что единственным подмосковным мегапроектом, перешедшим из бумажной стадии в строительную, сегодня принято считать «А101». Добираться до него удобно и просто именно с Калужского шоссе. А самое главное - быстро.

Поэтому риэлторы, занимающиеся реализацией новостроек юго-западного направления, в последнее время любят с добродушной и благостной улыбкой повторять покупателям присказку: чем быстрее - тем дороже. Хотя справедливости ради стоит сказать, что транспортная доступность - конечно же, главное, но отнюдь не единственное конкурентное преимущество новостроек в Троицке, Апрелевке и Московском. Хорошие лесные массивы, многочисленные чистые реки и речушки, правильная роза ветров - в итоге покупатели-москвичи подъезжают к объектам по быстрым трассам и в правильном настроении. За сохранение которого даже готовы немного переплачивать - по сравнению со средними ценами на новостройки в городах с таким же удалением от Москвы.

» Точки притяжения

Серьёзный и интересный выбор новостроек на юго-западе по сути ограничен тремя городами - Апрелевка, Московский, Троицк и тремя локациями - проекты «А101», «Солнцево Парк» и ЖК «Первомайское». Единственный мегапроект, который активно начал реализовываться в Подмосковье, - «А 101», получивший название по кодовому обозначению Калужского шоссе. Расчётная численность населения - 300 000 человек. В течение 30 лет на территории с 3 го по 23 й км Калужского шоссе (если считать от МКАД) будет возведено 13 млн м² разноэтажного жилья, в том числе малоэтажные дома, таунхаусы, резиденции, городские коттеджи. Одновременно с жильём запланировано построить все объекты инфраструктуры: школы и детские сады, торговые и бизнес-центры, локальные дороги и скоростной трамвай (хордовая линия: ст. Солнцево - ст. м. «Бунинская аллея», радиальные линии: ст. м. «Тёплый Стан» - Троицк и др.). Цены на новые м² здесь гуляют в зависимости от аппетита застройщика и стадии готовности дома, но 95 % предложения укладывается в ценовую вилку от 50 000 руб. с хвостиком (как, например, в IV очереди ЖК «Коммунарка», сдача которой намечена на 2013 год) до 100 000 руб. (как всё в том же ЖК «Коммунарка», но в I, уже сданной очереди).

В Апрелевке на сегодняшний день в работе семь адресов. Здесь имеется как уже готовое жильё, так и новостройки, сдача которых запланирована на 2011-2012 год. Однако необходимо отметить: минимальные площади 1 комнатных квартир в новостройках Апрелевки - 46-51 м², вследствие чего стоимость жилья начинается от 3 млн руб.

Московский в последнее время не сходит со страниц СМИ. Хотя бы потому, что здесь реализуются сразу два проекта, входящие в список крупнейших в Подмосковье, - жилые комплексы «Град Московский» (26 корпусов) и «Юго-Западный» (17 корпусов). По прогнозам экспертов Интернет-портала 1 dom.ru, к 2013-2014 году, после ввода в эксплуатацию всех очередей этих ЖК, численность населения города увеличится до 40 000-45 000 человек. Стоимость 1 комнатных квартир в новостройках г. Московский начинается от 2,9 млн руб., 2 комнатных - от 3,6 млн руб., 3 комнатных - от 4,8 млн руб. Средняя стоимость м2 на первичном рынке жилья - 67 800 руб. (средняя цифра для населённых пунктов западной части Ленинского района - 64 700 руб.).

Что касается Троицка, то здесь внимание потенциальных покупателей приковано к пяти проектам. Стоит заметить, что, по данным мониторинга 1dom.ru, в уже сданных объектах больше не осталось однокомнатных квартир (исключение на данный момент составляет ЖК «Западный стандарт»). Так что претендентам на «однушки» придётся обратить внимание на проекты, сдача которых состоится в недалёком будущем.

Строящийся в Наро-Фоминском районе ЖК «Первомайское» не отличается ни особым масштабом, ни суперпривлекательными для потенциальных покупателей ценами - малоэтажка как малоэтажка. И всё-таки остановиться на этом проекте стоит: здесь вместо парового отопления будут применять специальные геозонды - устройства, которые перерабатывают энергию из недр земли. Для отопления пяти жилых домов под комплексом установили 800 пластиковых проводников геозондов. Возможно, данный опыт кому-то будет интересен.

Наконец, новинка подмосковного рынка - проект «Солнцево Парк», расположенный на 56 га в Ленинском районе. Микрорайон состоит из трёх участков, словно нанизанных на полукольцо главной улицы, соединяющей «Солнцево Парк» с Боровским шоссе, и общая площадь жилья здесь составит 0,5 млн м². Сейчас нижняя планка цены м² в «Солнцево Парк» не превышает 50 000 руб., то есть находится практически на минимальном для данного региона Подмосковья уровне.

» Здесь будет мегагород-мегасад

Как утверждает русская народная мудрость, язык до Киева доведёт. Пожалуй, в наступившем сезоне она явно не потеряет своей актуальности применительно к ситуации на рынке новостроек юго-западного направления. Риэлторы почти единодушно уверены, что именно местные города будут самыми модными и востребованными, называя в качестве основных причин и уже не раз упоминавшуюся безукоризненную транспортную доступность, и отсутствие на этих направлениях замороженных или проблемных строек, и активное строительство всех проектов.

Единственное, чего можно опасаться приобретателям местной недвижимости, в том числе и инвестиционным покупателям, - это повторения истории развития Новорижского шоссе. Уж очень всё пока похоже - и ускоренное развитие, связанное опять же с высокой транспортной доступностью, и огромные вложения в многочисленные проекты, в первую очередь бизнес-класса, и ажиотажный покупательский спрос. Что в итоге имеем сегодня? Переизбыток предложения недвижимости среднего и высокого ценового сегмента, застывшие стройки, изменившееся отношение покупателей...

Удастся ли Киевскому и Калужскому шоссе не попасть в подобную историю, нам покажут уже ближайшие два-три года.

ЭТО ЛЮБОПЫТНО

Город Апрелевка получил своё название от станции. Станция - от усадьбы. А усадьба в свою очередь была названа в честь реки (Опреловка, Преловка) - от русского «преть», «сыреть», «мокнуть».

Происхождение названия «Ватутинки» историки объясняют следующим образом. Екатерина II, говорившая по-русски с сильным акцентом, во время одной из поездок предложила свите устроить привал. На вопрос приближённых, где она изволит отдохнуть, императрица указала на большой дуб и, имея в виду «вот тут в теньке», произнесла «воттутенке». На картах Генштаба Минобороны СССР 1950-1970 х гг. пос. Ватутинки обозначался как «пос. 36 км». А все воинские части, даже на секретных военных картах, были подписаны как пионерлагеря.

Мэр Троицка Виктор Сиднев - член клуба знатоков «Что? Где? Когда?», обладатель «Хрустальной совы», был капитаном команды. По специальности Виктор Сиднев - физик, ранее работал в одном из троицких НИИ. Кстати, каждый тридцатый житель Троицка имеет учёную степень.

Близ Калужского и Кфиевского шоссе в советское время были построены многочисленные садовые товарищества и правительственные объекты: штаб-квартира Службы внешней разведки, госдачи Совмина СССР, генеральские дачи Минобороны, дачный посёлок Внешторга, легендарный посёлок Переделкино Союза писателей СССР, правительственный аэропорт «Внуково 2», престижные дома отдыха («Липки», «Воскресенское»), учебный центр Федеральной службы охраны. Около 17 000 человек живёт в закрытых населённых пунктах, крупнейший из которых - пос. Ватутинки (более 50 многоквартирных жилых домов), где находится Главный приёмный радиоцентр ГРУ Минобороны. Большинство других аналогичных населённых пунктов и вовсе засекречены, а их жители «приписаны» к тем или иным соседним «открытым» сельским поселениям.

В 1969 году близ села Передельцы был основан совхоз «Московский», ставший впоследствии крупнейшим в России и одним из крупнейших в Европе агропредприятий (114 га теплиц).

Двенадцать улиц города Апрелевка носят названия месяцев - Январская, Февральская и так вплоть до Декабрьской.

Стоимость ПРОДАЖИ И АРЕНДЫ квартир В ГОРОДАХ Киевского и Калужского направлений

№ 4 (51)   |   май 2010   |   ДАЙДЖЕСТ НЕДВИЖИМОСТИ