Новостройки Ярославское направление

Авторы: Михаил МОРОЗОВ, Элина ПЛАХТИНА

Плач Ярославки

Ярославское шоссе, прозванное в народе Ярославкой, - часть федеральной автомобильной трассы «Холмогоры» или М8 - старинной дороги, ведущей к северным российским городам и берегам Белого моря. Шоссе известно тем, что именно по этому пути некогда пришел в Москву Михайло Ломоносов, а москвичи покидали сожженную в Отечественной войне 1812 года столицу. Правда, сейчас дорога чаще упоминается в сводках ДПС в связи с постоянными и вялотекущими ремонтными работами. Однако не все так плохо. Девелоперы давно присматриваются к этому направлению и говорят, что его прекрасное будущее - это лишь вопрос некоторого времени.

Дорога эта у большинства автомобилистов вызывает массу эмоций, но отнюдь не положительных: многокилометровые пробки и заторы здесь - обычное явление. Кроме того, Ярославское шоссе признано сотрудниками ДПС одним из самых аварийных и опасных. Тем не менее и гаишники, и автомобилисты, и власти признают, что ситуация с каждым годом улучшается. В первую очередь благодаря строительству новых развязок и дорог. Так, в 2007 году была открыта развязка на Королев, а год назад - на Мытищи. И это еще не все изменения. В апреле этого года глава Минтранса Игорь Левитин, инспектируя федеральную трассу «Холмогоры», пообещал, что существующие четыре полосы на выезде из столицы с Ярославского шоссе предполагается расширить до десяти.

Помимо реконструкции выезда на трассе предполагается строительство развязки на 47 м километре. Здесь будет проходить Центральная кольцевая дорога. По словам министра, уже есть проект участка ЦКАД от Ярославского шоссе до дороги М7 «Волга». На этот отрезок планируется отвлечь основной поток грузового транспорта, который идет из Хельсинки, Санкт-Петербурга и уходит на Урал, чтобы разгрузить Ярославку.

Не поскупился на обещания в преддверии празднования тысячелетия Ярославля и губернатор Ярославской области Сергей Вахруков, заявивший, что в ближайшие два-три года будет построен дублер трассы М8 Москва - Холмогоры. Хочется надеяться, что чиновники все-таки выполнят свои обещания, пусть и не в обозначенные сроки.

На это же надеются и девелоперы, давно присмотревшие славные земли в этих краях. Именно на плохую транспортную доступность пеняют застройщики и ее винят во всех своих бедах. «Завершение работ по реконструкции во многом определит будущее Ярославского направления, - считает Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра корпорации «ИНКОМ». - Если до поселка, расположенного в 15-20 км от МКАД, можно будет доехать за 20-30 мин, то покупательский спрос значительно возрастет и обусловит более активное коттеджное строительство на Ярославском направлении».

» Чисто дешево

Надо признать, что не все девелоперы ждут дорожной благодати, и некоторые активно строят и продают здесь недвижимость уже сегодня. Основную ставку девелоперы делают на цену. Она здесь, как и на многих непопулярных направлениях, ниже среднерыночной. По данным Дмитрия Таганова, средняя стоимость объекта на данном направлении составляет 7,7 млн руб. Наименее дорогой является земля в поселке «Водопад», расположенном в районе 53 км Ярославского шоссе. Здесь цена за сотку без подряда начинается от 83 тыс. руб. Однако, как уверяет эксперт, такая ценовая ситуация не будет вечной: «В перспективе, когда будут решены вопросы инфраструктуры и качества дорог, стоимость земли тут начнет расти».

Что, собственно говоря, неудивительно. Хотя сегодня Ярославка и входит в список наименее популярных направлений, она, по признанию большинства экспертов, имеет гораздо больший потенциал, чем, скажем, ее восточные соседки.

Самое весомое преимущество - хорошая экология. Именно на этом направлении расположен известный парк-заповедник «Лосиный остров». Немало здесь и стародачных поселков и деревень - Лосиноостровская, Клязьма, Мамонтовка, Джамгаровка, Тарасовка, Любимовка, Перловка, Тайнинская, Загорянка, Валентиновка.

Славится Ярославка и историческими и святыми местами: Троице-Сергиева лавра, Покровский женский монастырь в Хотькове, Церковь Сретения Господня в Пушкине, усадьбы Абрамцево, Ахтырка, Черкизово, Тарасовка, Мураново и т. д. Список можно продолжать еще долго.

» Без воды

и ни туды и ни сюды

Но самое главное, что влечет сюда покупателей загородной недвижимости, - вода. По этому направлению расположены Клязьминское, Пироговское, Учинское, Пестовское и Пяловское водохранилища, а также озера Торбеево, Савельево и Плещеево. Именно это и является ключевым фактором для любителей воды и водных видов спорта при покупке загородного дома. «Считается, что Ярославское направление по обилию водного пространства находится на втором месте после Дмитровского. Его даже называют «второй Дмитровкой», - поясняет Дмитрий Таганов, - правда, вода здесь расположена немного дальше».

Дальность воды определила и сформировала здесь рынок организованных дальних дач в 2005-2006 годах. «Одним из первых крупных и качественных поселков формата «дальние дачи», реализованных по этому направлению, стал проект «Дальние дачи», объединивший в себе несколько поселков - «Залесье», «Наумово» (впоследствии отделился), «Меренкино-1, 2, 3» и «Лесные озера», - рассказывает Тимур Сайфутдинов, управляющий директор департамента жилой недвижимости компании Blackwood.

Безусловно, помимо дальних дач, на Ярославке представлены и другие сегменты рынка на разной удаленности от столицы, в частности готовые коттеджи и участки без подряда. Последние стали здесь активно развиваться в 2006-2007 годах, а после кризиса темпы строительства таких поселков возросли по всему направлению, что, впрочем, было характерно для всего рынка загородной жилой недвижимости.

«Наибольшая концентрация загородных проектов, находящихся на первичном рынке Ярославского направления, наблюдается в пределах 10-30 км и более 50 км от МКАД», - поясняет Людмила Ежова, исполнительный директор компании «Терра-Недвижимость». Объясняется такая градация рынка довольно просто. Первая (ближняя) зона активно развивается ввиду наличия здесь объектов инфраструктуры, коими Ярославка совсем не богата. Лишь неподалеку от Москвы, на расстоянии 1 км от МКАД, расположен крупный торгово развлекательный комплекс XL, к нему примыкает аквапарк «Ква-ква-парк». Есть несколько торговых центров - гипермаркеты «Мосмарт» и Metro. После Королева один за другим следуют населенные пункты, и инфраструктуры практически нет. Дальняя зона, как уже было сказано, развивается благодаря «большой воде».

» Потенциал есть!

Эксперты, кстати, настаивают именно на слове «развивается», которое сегодня, к сожалению, можно употребить в отношении далеко не всех подмосковных направлений. Естественно, никто не говорит о том, что кризис обошел стороной Ярославку. Ей досталось, и немало: по словам Дмитрия Таганова, до кризиса здесь активно покупались участки под строительство, планировалось множество поселков бизнес- и премиум-класса. Однако с ухудшением экономической ситуации практически все проекты оказались замороженными. Тем не менее сегодня рынок этого направления в числе немногих начинает постепенно оживать. «Во второй половине 2009 - первой половине 2010 года на рынок Ярославки вышло несколько качественных проектов, в том числе предлагающих на продажу коттеджи - «Лесные озера», Moscow Tibet Club», - добавляет Тимур Сайфутдинов.

Согласно базе компании «ИНКОМ-Недвижимость», на сегодняшний день на Ярославском направлении продажи ведутся в 20 коттеджных поселках. Семь из них расположены в 30 километровой зоне, четыре - на расстоянии от 30 до 50 км, остальные - далее. 15 из представленных поселков предлагают участки без подряда. А вот квартиры в таунхаусах на Ярославке предлагает только поселок «Чистые пруды-2», расположенный в районе 17 км от МКАД. Минимальная стоимость предложения в нем - 16,2 млн руб. за квартиру площадью 170 м2 и участок 2,7 сотки.

В целом, по данным того же «ИНКОМа», Ярославское шоссе занимает всего 8 % общего числа предложения по рынку загородного жилья. При этом доля спроса, приходящегося на это направление, составляет 10 %. Что в очередной раз доказывает, что потенциал у Ярославки есть. Это подтверждают и эксперты. «Ярославское шоссе нельзя отнести к лидерам загородного рынка, однако оно достаточно перспективно для развития загородного девелопмента», - считает Людмила Ежова.

Соглашается с коллегой и Тимур Сайфутдинов: «Тенденций развития сегмента дальних дач Ярославского направления можно оценить как высокие. Капитальный ремонт трассы и строительство новых развязок улучшат транспортную доступность и повысят потребительские характеристики всех проектов, расположенных здесь».

Большую роль эксперт отводит Ярославке и в активном развитии эконом-сегмента, который по-прежнему остается очень дефицитным. «Пока еще основной вклад в сегмент доступного предложения обеспечивают проекты с участками без подряда, - констатирует Тимур Сайфутдинов, - но спрос на проекты дальних дач с качественными домами в поселках, обеспеченных коммуникациями, возрастает. При этом все больше потенциальных покупателей готовы ехать далеко за МКАД, делая выбор в пользу экологии».

» Спрос есть - кризис побоку

Гораздо скучнее на фоне загородного рынка выглядит пейзаж новостроек по Ярославскому направлению. По сути, активные продажи ведутся всего в двух городах - Мытищах и Королеве. Но зато как! Риэлторы причисляют эти сателлиты столицы, наряду с Химками и Реутовым, к числу наиболее интересных и востребованных с точки зрения покупательского спроса. И это несмотря на достаточно высокий уровень цен. Причины этого явления все те же: хорошо развитая инфраструктура и отличная экология, к которой специалисты относят наличие «воды» и огромных лесных массивов в непосредственной близости от городов. Есть что купить (от 40 тыс. руб. за м2) и на большем удалении от МКАД - в Пушкине и Красноармейске. Запросов на покупку квартир здесь существенно меньше, на первый план выходят транспортные проблемы - до того же Красноармейска реально добраться либо на машине, либо на автобусе - электричка, которая ходит пять раз в сутки, не в счет. Зато дешево и красиво. Но покупают тут квартиры все же больше в качестве некоего летнего пристанища. В еще более удаленных от столицы городах (более 50 км от МКАД), таких, как Хотьково и Сергиев Посад, большинство покупателей составляют приезжие, которых притягивают не исторические ценности, разбросанные здесь на каждом шагу, а бюджет покупки: к примеру, приобретая здесь «однушку», вполне реально уложиться в миллион с небольшим. При этом сохраняется прекрасная возможность работать в Москве - по железной дороге добираться до центра столицы не более полутора часов.

Что интересно: создается впечатление, что кризис обошел стороной новостройки Ярославского направления, лишь немного подтолкнув цены вниз, буквально на 5-7 %. По мнению риэлторов, это связано с сохранившимся устойчивым спросом со стороны всех типов покупателей - и москвичей, и местных жителей, и иногородних. Большинство москвичей влечет память детства - все-таки Ярославка всегда считалась одним из самых дачных направлений Подмосковья, иногородних же привлекают адекватные и доступные цены на новостройки и действительно удобное железнодорожное сообщение со столицей. Поэтому плакать Ярославке сегодня особо не о чем - новостройки здесь пользуются стабильным спросом, а у загородного рынка впереди светлое транспортное будущее.

ЭТО ЛЮБОПЫТНО

Сергиев Посад и село Богородское, расположенное в 18 км от города, считаются столицей кукольного «царства». Начало игрушечного резного промысла в Сергиевом Посаде относится к началу XVI века. К концу прошлого века этот город уже стал столицей игрушечного промысла России. Изготавливают там игрушки и в настоящее время. Кроме того, в Сергиевом Посаде находится единственный в России Институт игрушки, где разрабатывают новые ее разновидности. Там же расположен Музей игрушки. Наиболее известный вариант богородской деревянной игрушки (так называемой игрушки с движением): мужик и медведь, которые держат молотки и стучат ими по наковальне. Знаменитый скульптор Огюст Роден при встрече с русскими художниками в 1910 году, взяв игрушку «кузнецы», сказал: «Народ, который создал эту игрушку, - великий народ».

Историческое ядро Сергиева Посада - Троице-Сергиев монастырь (с 1744 г. - лавра), основанный около 1345 г. Сергием Радонежским. В XIV в. монастырь стал духовным и культурным центром Московского княжества. Здесь работали иконописцы Андрей Рублев и Даниил Черный, резчик и ювелир Амвросий, писатели Максим Грек, Авраамий Палицын и др. Маргарет Тэтчер как-то произнесла фразу: «Троице-Сергиева лавра - это жемчужина среди болот».

Название местности вокруг города Пушкино происходит от боярина Григория Морхинина по прозвищу Пушка - одного из далеких предков поэта А. С. Пушкина.

Указом Петра I в Хотьково были приглашены мастерицы кружевного и золотошвейного дела из Голландии, которые обучали монахинь этим искусствам. Все богомольцы, шедшие в лавру, старались по дороге приобрести кружево или вышитый платок. Город - центр народных художественных промыслов, среди них - резьба и роспись по дереву. Абрамцево кудринская резьба по дереву присутствует и в творчестве современных художников. А резьба по кости культивируется в Хотькове с 1947 года, когда была организована художественно-промысловая артель «Народное искусство».

После переименования в 1946 году Кенигсберга в еще один Калининград наличие двух довольно крупных городов с абсолютно одинаковыми названиями вызывало недоумение. Тем не менее подмосковный Калининград был переименован только в 1996 году - в Королёв. Интересно, что два города все равно остались однофамильцами: «Кенигсберг» в переводе с немецкого означает «Королевская гора». И когда при Екатерине II немецкий город ненадолго оказался в составе России, его называли на русский лад именно Королёвом.

Название «Мытищи» произошло от славянского слова «мыт», что означает «пошлина». В средние века через село, которое тогда называлось Мытище, проходил волок из Клязьмы в Яузу, где и собирали таможенную пошлину с купцов.

Первый в России водопровод был проведен из Мытищ в Москву (1779-1804 годы). Вода шла самотеком из мытищинских ключей, славящихся своей чистой водой. В городе установлен памятник водопроводу в виде нескольких труб с разноцветными кранами и фланцами.

Федеральное военное мемориальное кладбище для видных государственных деятелей и генералов, наподобие Арлингтонского кладбища в Вашингтоне, получит прописку в Мытищинском районе, близ деревни Сгонники. Из-за кризиса реализация проекта временно приостановлена.

Название дано городу Пересвет в 2000 году в честь героя Куликовской битвы, монаха Троице-Сергиева монастыря Александра Пересвета - того самого, чей поединок с Челубеем состоялся в самом начале сражения.

№ 8 (55)   |   октябрь 2010   |   ДАЙДЖЕСТ НЕДВИЖИМОСТИ